Ухудшение условий кредитования уже снизило активность покупателей недвижимости.

Несмотря на декларируемый рост цен на недвижимость, количество сделок на рынке резко сократилось. Некоторые эксперты заговорили о возможном снижении цен, а кто-то о кризисе рынка строительной отрасли в целом, ведь от финансового дефицита могут пострадать и застройщики. Что же ждет рынок ипотечного кредитования в ближайшее время?

Банки ужесточили условия

Первые слухи о том, что банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов, поползли еще в конце марта. Однако вначале банкиры отрицали надвигающийся кризис и отказывали многим заемщикам, ссылаясь на их низкие официальные доходы и отсутствие поручителей. Если раньше финансисты брали в расчет и неофициальные доходы потенциального заемщика, то позже стали требовать подтверждения <белой> зарплаты, вдвое превышающей размер ежемесячного платежа. Не желая официально поднимать ставки, банкиры начали отсекать не самых состоятельных клиентов, увеличивая размер первоначального взноса и уменьшая срок кредитования.

Однако уже в мае некоторые крупные украинские банки прекратили кредитование в гривне и подняли ставки в валюте. Такие монстры как <Райффайзен Банк Аваль>, <Укрсоцбанк> и <УкрСиббанк> предлагают только валютное кредитование. Те финучреждения, которые оставили кредитование в гривне, подняли ставки до заоблачных высот. Даже банки с иностранным капиталом испытывают дефицит в национальной валюте. Например, OTP-банк повысил ставку до 18,99% годовых. Если учесть, что она <плавающая> (то есть может меняться), то условия ухудшились даже для тех, кто заключил договор раньше. В некоторых украинских банках эффективная ставка в гривне превысила 20% годовых.

Валютные кредиты тоже не дешевы - их предлагают под 14-16% годовых. Растут и комиссии банков. Если раньше первоначальные сборы, как правило, составляли 1%, то сейчас от клиента требуют оплатить 2%, а иногда и 3%.

Увеличился и размер первоначального взноса. Если раньше можно было найти условия без него или с 10%, то сейчас даже самые лояльные финучреждения требуют, чтобы у клиента было хотя бы 15% от общей суммы. Если учесть, что еще минимум 5-7% нужно иметь для оформления сделки, плюс возросшие комиссии, то если вы не насобирали четверть от стоимости желанного жилья, в банк можете даже не соваться.

Число сделок сократилось

Ужесточение кредитных условий уже отразилось на рынке недвижимости. Однако эксперты не могут точно оценить, насколько сократилось количество сделок - их данные расходятся. Так, в Союзе специалистов по недвижимости Украины считают, что в январе-апреле количество сделок на столичном рынке жилья сократилось практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом год назад.

В опрошенных <Комсомолкой> агентствах тоже подтверждают уменьшение количества сделок, однако называют разные цифры - в среднем от 15% до 40%. Некоторые брокеры говорят о том, что часть сделок даже была расторгнута. Давшие задатки покупатели получили отказы в банках и не смогли найти альтернативные источники кредитования.

Существуют проблемы и у строителей. Количество сделок с привлечением кредитных средств за последние месяцы снизилось с 60% до 40%, а общее число сделок сократилось на 20%. Параллельно банкиры заморозили выдачу кредитов некоторым строительным компаниям.

Не коснулся кредитный кризис разве что рынка коттеджного строительства. В компании SV Development объясняют это тем, что процесс оформления ипотечных кредитов для покупки коттеджей сегодня занимает около полутора месяцев, поэтому пока нет причин говорить о сокращении сделок в этом сегменте.

Ближайшие перспективы

Несмотря на не очень радужные перспективы, аналитики не спешат прогнозировать обвал цен. Объясняют это ослаблением доллара и, как следствие, желанием продавцов получить ту же сумму, но в гривенном эквиваленте. Еще один аргумент против обвала цен - если люди не могут взять кредит, то снижение стоимости квадратного метра все равно не поможет им купить квартиру, ведь падать цены в несколько раз не будут. Хотя есть и такие мнения, что коррекция все-таки будет, но коснется она не нового жилья, а морально устаревшего жилого фонда, где снижение не превысит 10%. С этим согласна половина опрошенных специалистов.

Что касается рынка нового жилья, то, скорее всего, тут цены будут заморожены. А компании начнут передел сфер влияния. Не исключено, что в ближайшее время уменьшится количество небольших фирм, не способных самостоятельно возвести заявленный объект. Они будут продавать их крупным компаниям, таким как <Киевгорстрой>, <Житло-Инвест>, или крупным региональным застройщикам и уходить со строительного рынка.

Свет в конце туннеля

По прогнозу главы Национального банка Украины Владимира Стельмаха, рост цен в Украине во втором квартале этого года не превысит 3%. По его словам, пик подорожания товаров уже позади. Однако Нацбанк еще в течение шести месяцев будет продолжать влиять на цены валютным курсом и ограничением кредитной активности банков. Значит, где-то в середине осени можно будет присматривать банк для получения кредита.

Подтверждают это и независимые аналитики. В консалтинговом центре <Кредит-Эксперт> считают, что кризис существует, но он скорее ситуационный, чем закономерный. Специалисты надеются, что инфляция снизится уже летом. Как только это произойдет, ситуация на рынке кредитования вернется в привычное русло. Сходится с этим мнением и политика банков, которые сейчас привлекают средства от населения по максимальным ставкам на срок от 6 до 9 месяцев. Этого времени должно хватить для стабилизации финансовой системы в стране.

ХОРОШАЯ НОВОСТЬ

Деньги в Украину, несмотря ни на что, поступают

Европейский банк реконструкции выдал одному из украинских банков кредит в размере до $75 млн сроком до десяти лет и ипотечный кредит на $50 млн - до семи лет, а еще одно финучреждение получило долгосрочный кредит на ипотеку на $65 млн. Поэтому не исключено, что скоро ситуация изменится.